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Das ist die Bilanz einer intensiven Recherche, bei der das Stadtplanungsamt und das Amt für Stadtentwicklung und Statistik das gesamte Kölner Stadtgebiet nach Wohnbaureserven, insbesondere für den Geschosswohnungsbau, untersucht haben.
Köln wächst – und das in rasantem Tempo. Nach der jüngsten, auf einen Zeitraum von 15 Jahren angelegten, städtischen Prognose wird die Bevölkerungszahl von 2015 bis 2029 auf rund 1,16 Millionen Einwohner (entspricht 609.900 Haushalten) steigen. Nach der Bedarfsberechnung werden in den Jahren 2015 bis 2019 rund 30.000 Wohnungen benötigt. In den dann folgenden zehn Jahren ist mit einem weiteren Bedarf von etwa 36.000 Wohnungen zu rechnen.
Mit der jetzt in die politische Beratung eingebrachten Beschlussvorlage legt die Verwaltung eine Bilanz der bereits erfassten und zusätzlich recherchierten Wohnbaupotenziale in Köln vor. Die Vorlage der Verwaltung wird erstmalig in der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 10. März 2016 behandelt.
Dem Gesamtbedarf stehen folgende Potenziale gegenüber:
- das bekannte Flächenpotenzial des Wohnungsbauprogramms 2015 mit baureifen Flächen in Realisierung oder Vorbereitung von zusammen rund 8.600 Wohneinheiten;
- weitere Potenzialflächen des Wohnungsbauprogramms, für die noch keine Baureife in Gestalt von Planungsrecht und Erschließung vorliegt, von zusammen rund 10.600 Wohneinheiten;
- die aufgrund von Erfahrungswerten anzunehmenden „Selbstläuferpotenziale“ innerhalb bereits erschlossener und bebauter Bereiche (für die also keine weiteren Planungen oder Erschließungen erforderlich werden) von zusammen rund 12.000 Wohneinheiten.
Über diese 31.200 Wohneinheiten hinaus wurde bei der stadtweiten Recherche ein weiteres Potenzial von76 Flächen ermittelt. Diese weisen ein zusätzliches Neubauvolumen von bis zu 17.800 Wohneinheitenauf, zusammen mit den 31.200 Wohneinheiten also rund 49.000 Wohneinheiten.
Die ermittelten 76 zusätzlichen Flächen wurden nach Kriterien wie Zahl der realisierbaren Wohneinheiten, Planungsstatus und Eigentumsverhältnisse bewertet. Bei 61 der Flächen muss Planungsrecht durch Bebauungspläne oder so genannte Vorhaben- und Erschließungspläne geschaffen werden. Sie bieten Potenzial für rund 17.000 Wohneinheiten. Ohne neues Planungsrecht realisieren zu müssen, können 15 Flächen mit dem Potenzial für etwa 800 Wohneinheiten entwickelt werden.
Die Eigentumsverhältnisse für die 76 zusätzlichen Flächen sehen wie folgt aus: 16 Flächen mit dem Potenzial für rund 1.800 Wohneinheiten befinden sich in städtischem Eigentum. 22 Flächen mit dem Potenzial für rund 9.800 Wohneinheiten stehen im Eigentum der Stadt Köln und eines oder mehrerer Privateigentümer. 37 Flächen mit dem Potenzial für rund 6.200 Wohneinheiten befinden sich ausschließlich in privater Hand. Eine Fläche mit einem Potenzial für etwa 40 Wohneinheiten steht im Eigentum des Landes.
Die Stadt will mit der Entwicklung der neuen Wohnbauflächen möglichst sofort beginnen. Dazu will sie in einem ersten Schritt die Grundstückseigentümer mobilisieren. Sofern sie bereit sind, soll die Einleitung der Bebauungsplanverfahren vorbereitet werden.
Bei den nicht planbedürftigen Flächen will die Stadt durch eine intensive Beratung und Unterstützung der Eigentümer auf eine zügige Wohnbebauung hinwirken. Dazu will sie den Eigentümern anbieten, sie bei der Erarbeitung von Nutzungskonzepten, der Abklärung planungs- und bauordnungsrechtlicher Fragen mit den Fachämtern sowie bei Fragen der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zu unterstützen.
Um den Bedarf zu decken, der über die 49.000 Wohneinheiten hinausgeht, sieht die Stadt weitere Potenziale zum Beispiel in Baulücken (diese sind in der Bilanzierung nicht enthalten) sowie in einer maßvollen Nachverdichtung im Bestand, insbesondere bei den größeren Siedlungen aus den 1950er und 1960er Jahren. Außerdem werden durch geplante Netzerweiterungen des schienengebundenen öffentlichen Personennahverkehrs zusätzliche mögliche Areale ins Blickfeld gerückt.
Angesichts des großen Bedarfs an Neubauwohnungen will die Stadt außerdem die regionaleZusammenarbeit mit den Nachbarkommunen intensivieren. Auf der Grundlage eines so genannten “Raumdossiers 1.0”, in dem bestehende Entwicklungsansätze und Entwicklungsvorstellungen für das rechtsrheinische Köln und seine Umlandgemeinden zusammengetragen wurden, sollen 2016 in einem Werkstattprozess gemeinsame Ziele und Zukunftsbilder zur künftigen Siedlungsentwicklung und zu möglichen neuen Wohnstandorten erarbeitet werden.
Nach Inkrafttreten des neuen Landesentwicklungsplans soll der Regionalplan für den Bereich Köln voraussichtlich ab 2016 fortgeschrieben werden. Da der Bedarf an weiteren Wohnbauflächen unstrittig ist, werden mit der Neuausweisung von so genannten “Allgemeinen Siedlungsbereichen” neue Spielräume für Wohnflächenausweisungen über den Flächennutzungsplan geschaffen werden können.
