Nach einem sehr guten Start ins Jahr 2014 (Flächenumsatz im 1. Quartal: 64.000 m²) zeigte sich der Kölner Büromarkt im zweiten Quartal etwas weniger lebhaft, sodass sich der Flächenumsatz zur Jahresmitte insgesamt auf 114.000 m² beläuft.
Das Resultat liegt knapp 19 % unter dem sehr starken Ergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraums und knapp 10 % unter dem langjährigen Durchschnitt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.
“Hierfür ist in erster Linie der bislang geringe Anteil an Großabschlüssen über 5.000 m² verantwortlich, die nicht einmal 20 % des Ergebnisses ausmachen. In den Vorjahren lag dieser Wert jeweils deutlich über 30 %. Demgegenüber war in den kleinen und mittleren Größenklassen durchaus eine zufriedenstellende Nachfrage zu beobachten, was sich aber weniger im Gesamtumsatz niederschlägt”, erläutert Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. Erneut am beliebtesten ist die Büromarktzone City, auf die gut 36 % des Umsatzes entfallen. Dahinter folgt wie schon zur Jahresmitte 2013 die Büromarktzone Kalk/Mülheim mit einem Anteil von 18 % (20.600 m²), die dank des Projektentwicklungsareals Deutzer Feld immer mehr an Beliebtheit gewinnt.
Öffentliche Verwaltungen führen Branchenverteilung an
Für rund ein Drittel des Umsatzes waren die öffentlichen Verwaltungen verantwortlich, die im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ein deutliches Plus von 19 Prozentpunkten verbuchen konnten. Hintergrund hierfür ist unter anderem ein großflächiger Vertrag (12.600 m²) der Fachhochschule sowie einige weitere mittelgroße Abschlüsse in dieser Branchengruppe. Auf dem zweiten Rang folgen die sonstigen Dienstleistungen, auf die rund 16 % entfallen, was einer Zunahme um gut fünf Prozentpunkte entspricht. Platz drei teilen sich mit jeweils ca. 10 % der Handel sowie die Informations- und Kommunikationstechnologien, die beide ebenfalls zulegen konnten. Deutlich nachgelassen hat dagegen der Sektor Medien und Werbung, der mit knapp 8 % ein Minus von rund 15 Prozentpunkten verzeichnet und damit auf Rang fünf abgerutscht ist. Nur knapp dahinter liegen die Beratungsgesellschaften mit gut 7 %. Die weiteren Branchen erreichen nur geringe Anteile am Flächenumsatz.
Mittlere Größenklassen vorn, rückläufige Leerstandsentwicklung
Mit rund 30 % trägt die mittlere Größenklasse von 2.000 bis 5.000 m² im ersten Halbjahr 2014 den größten Anteil zum Umsatz bei. In Verbindung mit den kleineren Kategorien, in denen ebenfalls erhebliche Umsatzanteile zu beobachten waren, spricht dies für eine insgesamt gesunde Nachfragebasis. Belegt wird diese Einschätzung dadurch, dass Abschlüsse zwischen 200 und 500 m² mit 19 % sowie Verträge von 500 bis 1.000 m² mit knapp 16 % beigetragen haben. Insgesamt entfallen damit fast 42 % auf eher kleinteilige Flächen. Die größte Kategorie über 10.000 m² erreicht demgegenüber nur einen Anteil von rund 11 %, was im langfristigen Vergleich ein ausgesprochen schwaches Ergebnis darstellt.
Der Leerstand auf dem Kölner Büromarkt ist tendenziell weiter rückläufig und erreicht zum Ende des Halbjahres ein Volumen von 544.000 m² (-4 %). Sehr viel deutlicher hat sich allerdings der Umfang moderner kurzfristig verfügbarer Flächen reduziert, der um rund ein Viertel auf 139.000 m² abgenommen hat. Damit verfügen nur noch gut 25 % des Leerstands über eine hochwertige Ausstattungsqualität. Dies ist ein Indiz dafür, dass dieses Segment in einigen Teilmärkten mittlerweile nur noch ein begrenztes Angebot umfasst. Als Beispiele stehen die beiden Citylagen City und Deutz, in denen zwar ein Großteil des modernen Leerstands liegt, gleichzeitig aber große zusammenhängende Flächen knapp sind. Die Leerstandsquote ist auf 7,0 % gesunken.
Flächen im Bau rückläufig, Spitzenmiete stabil
Das Volumen der Flächen im Bau liegt bei 134.000 m² und hat sich in den vergangenen drei Monaten nicht verändert. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreswert hat sich die Bautätigkeit allerdings um 7 % verringert. Hiervon stehen dem Vermietungsmarkt lediglich noch 52.000 m² zur Verfügung, was einem Anteil von knapp 39 % entspricht. Bemerkenswert, aber auch positiv ist, dass diese Flächen ausschließlich in der City und damit der am stärksten nachgefragten Lage Kölns lokalisiert sind. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) hat sich um rund 4 % auf 596.000 m² reduziert. Die Spitzenmiete in Köln liegt wie schon in den letzten zwei Jahren bei 21,50 €/m² und wird in sehr guten Lagen der City erreicht. Im Vergleich zum Vorjahr unverändert zeigt sich ebenso die Top-Miete in der zweiten zentralen Büromarktzone Deutz mit 19,50 €/m². Am Cityrand und in den Nebenlagen hingegen konnte in den vergangenen zwölf Monaten teilweise eine Steigerung des Mietniveaus beobachtet werden, wovon sowohl die jeweiligen Höchst- als auch die Durchschnittsmieten betroffen waren.
Perspektiven
“Für die zweite Jahreshälfte erwarten wir eine rege Entwicklung des Kölner Büromarkts, da sich die Abschlüsse einiger Großverträge in den nächsten Monaten abzeichnen. Demzufolge deutet einiges darauf hin, dass sich der Flächenumsatz am Jahresende im Bereich des langjährigen Durchschnitts bewegen wird. Trotzdem dürfte sich der Leerstand weiter moderat reduzieren. Überdies ist mit einer zunehmenden Bautätigkeit zu rechnen, wobei der Anteil der davon verfügbaren Flächen, aufgrund des hohen Eigennutzeranteils, tendenziell stabil bleiben wird. Bezogen auf die Spitzenmiete gehen wir aktuell von einer konstanten Entwicklung aus”, prognostiziert Jens Hoppe.
Autor: Redaktion / BNP Paribas Real Estate