Wohnungsmarkt: Die Mehrheit mietet

Trotz historisch niedriger Hypothekenzinsen besitzen noch immer nur etwas mehr als 45 Prozent der Bevölkerung Wohneigentum. Das zeigt eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW). Vor allem ärmere Haushalte sind kaum in der Lage, sich eine eigene Wohnung zu leisten. Die Politik könnte das ändern.

Von 2011 bis 2014 ist die Wohneigentumsquote in Deutschland nicht weiter gestiegen. Und das, obwohl sich die Zinssätze für Hypothekendarlehen seit 2010 mehr als halbiert haben und die eigene Immobilie dadurch mittlerweile deutlich günstiger ist als das Wohnen zur Miete. Darüber hinaus könnte Wohneigentum heute besser denn je helfen, vor Altersarmut zu schützen – schließlich werfen kapitalgedeckte Rentenversicherungen immer weniger ab. Doch es gibt Unterschiede je nach Alter und Einkommen: Laut der IW-Studie, die Daten des Sozio-oekonomischen Panels nutzt, hat die Wohneigentumsquote der 65- bis 74-Jährigen von 2010 bis 2014 von 55,9 auf 58,3 Prozent zugelegt. Die Wohneigentumsquote der einkommensreichsten 20 Prozent der Bevölkerung stieg zeitgleich von 65,9 auf 69,1 Prozent.

Das einkommensärmste Fünftel der Deutschen wohnte 2014 laut IW-Berechnungen dagegen nur zu 17,4 Prozent in Eigentum – noch weniger als 2011. Das sei nicht verwunderlich, erläutert IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer: „Viele Banken verlangen 20 Prozent Eigenkapital, wenn sie ein Haus oder eine Wohnung finanzieren sollen. Hinzu kommen Notarkosten und die Grunderwerbssteuer von bis zu 6,5 Prozent, die Käufer zahlen müssen. Das macht es Menschen mit niedrigem Einkommen nahezu unmöglich, zum Eigentümer zu werden.“ Indem der Staat Haushalte mit geringem Einkommen bei der Grunderwerbssteuer entlastet, könnte er die Eigentumsquote erhöhen, argumentieren die Autoren der IW-Studie. Zudem könnte die Politik Kredite als Ersatz für Eigenkapital zur Verfügung stellen. Um gleichzeitig Entwicklungen wie in den USA zu verhindern, wo viele Haushalte einst immer höhere Zinsen zahlen mussten, wären dann allerdings lange festgeschriebene Zinssätze nötig sowie Anreize, die Schulden schnell zu tilgen.

Kaufen macht fast überall noch Sinn

Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren vor allem in Großstädten kräftig gestiegen. Das weckt Erinnerungen an Länder wie Spanien oder die USA, in denen Preisblasen entstanden, die später zur Weltwirtschaftskrise führten. Entsprechende Befürchtungen sind laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) für Deutschland allerdings unbegründet. Tatsächlich ist es vielerorts noch immer sinnvoll, in die eigenen vier Wände zu investieren.

Die IW-Studie zeigt, dass jüngst vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben haben. Denn bis 2008 war der deutsche Immobilienmarkt von stagnierenden, teilweise sogar fallenden Preisen geprägt. Als dann vor allem in den Metropolen die Nachfrage stark anzog, aber nicht ausreichend neuer Wohnraum geschaffen wurde, gab es bei den Immobilienpreisen viel Luft nach oben.

Doch trotz des Preisanstiegs in den vergangenen Jahren liegen die Kosten des Wohnens im Eigentum in den meisten Regionen dank der aktuell niedrigen Kreditzinsen deutlich unter den Mietkosten. Das zeigen die IW-Experten anhand des sogenannten Wohnnutzerkostenkonzepts, das überprüft, ob Kaufen oder Mieten auf lange Sicht billiger ist. Im Jahr 2008 lohnte es sich demnach in 95 Prozent der deutschen Kreise und kreisfreien Städte, zur Miete zu wohnen. 2014 war es nur noch in den Landkreisen Miesbach, Aichach-Friedberg, Rosenheim und in Kempten im Allgäu sinnvoll zu mieten – allerdings betrug der Kostenvorteil des Mietens auch dort weniger als zehn Prozent.

Selbst ein Ende der Niedrigzinspolitik der EZB würde daran kaum etwas ändern, zeigt die IW-Studie: Stiegen die Kreditzinsen um 1 Prozentpunkt, lägen die Selbstnutzerkosten nur in 35 Kreisen und kreisfreien Städten um mehr als 10 Prozent über den Mietkosten. Davon betroffen wären ausschließlich Regionen im boomenden Bayern.

„Das Volumen der Immobilienkredite, die in Deutschland vergeben werden, sollte Kritiker ebenfalls beruhigen“, sagt Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanz- und Immobilienmärkte im IW Köln: „In Ländern wie Spanien oder Irland hatte sich das Kreditvolumen im Vorfeld der Finanzkrise nahezu verdreifacht. In Deutschland sind die vergebenen Immobilienkredite seit 2010 nur um rund 9 Prozent gestiegen.“